Comprar ou alugar em Florianópolis: muito além do preço

Comprar ou alugar é uma das decisões mais discutidas por quem vai morar em Florianópolis, e costuma ser tratada como uma conta. A conta importa, e fizemos ela abaixo com os números da cidade. Mas ela responde só a uma parte da pergunta: quanto custa morar. A outra parte, o que significa ser dono do lugar onde se vive, não cabe numa planilha e, para muita gente, é a que decide.

A ideia foi defendida pelo economista Vinícius Mastrorosa, gestor de investimentos imobiliários, no podcast Market Makers. Pelo raciocínio dele, quem compra para morar deixa de pagar um aluguel de 5% a 6% do valor do imóvel por ano, mas gasta cerca de 10% do valor, entre ITBI e corretagem, para comprar e depois vender. Conferimos esses números com os dados de Florianópolis.

Quanto custa morar de aluguel na capital

Pelo Índice FipeZAP de setembro de 2026, o aluguel médio de apartamentos em Florianópolis está em R$ 61,81 por m², o quinto mais alto entre as capitais. O preço médio de venda está em R$ 13.607 por m², o segundo mais alto entre as capitais, atrás apenas de Vitória.

Com esses dois números, a Fipe calcula a rentabilidade do aluguel (quanto o aluguel de um ano representa do preço do imóvel). Em Florianópolis, ela está em 5,42% ao ano, abaixo da média nacional de 6,13%.

Na prática, para morar num apartamento que vale R$ 2,6 milhões, o aluguel médio seria de cerca de R$ 141 mil por ano, ou R$ 11,7 mil por mês. É uma média: o valor muda bastante conforme o bairro, o tamanho e o estado do imóvel. No país, apartamentos de um dormitório rendem proporcionalmente mais (6,74% ao ano) que os de quatro ou mais (4,86%).

Um dado recente chama a atenção. Nos últimos 12 meses, o preço de venda em Florianópolis subiu 8,31%, e o aluguel, 3,56%. Ou seja, comprar ficou mais caro em relação a alugar. Para quem já é dono, a leitura é outra: o patrimônio cresceu quase o dobro da inflação do período (4,45%).

Quanto custa comprar (e depois vender)

Comprar tem custos de entrada e de saída. Eles são pagos uma única vez e, quanto mais tempo se fica no imóvel, menos pesam.

• ITBI: em Florianópolis, é de 2% sobre o valor do negócio. Quando a compra é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 0,5% até um teto corrigido todo ano pelo IPCA (Lei Complementar municipal nº 600/2017).
• Escritura e registro: em Santa Catarina, os valores seguem uma tabela estadual, atualizada todo ano pela Corregedoria do TJSC. Eles sobem pouco conforme o preço do imóvel: num imóvel de R$ 2,6 milhões, a escritura e o registro somam algo em torno de R$ 10 mil a R$ 12 mil, já com a taxa do fundo do Judiciário (FRJ). É menos de 1% do valor.
• Corretagem na venda: a comissão é combinada em contrato e normalmente paga por quem vende. Na Grande Florianópolis, é comum ficar em torno de 6% do valor da venda, mas o percentual é livre: desde o acordo com o Cade em 2018, as tabelas dos conselhos de corretores servem como referência.
• Imposto sobre o lucro na venda (ganho de capital): se a pessoa física vender o imóvel por mais do que pagou, recolhe Imposto de Renda de 15% sobre o lucro. A alíquota só sobe, em faixas, para lucros acima de R$ 5 milhões. Há duas isenções principais: a venda do único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores; e a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias com o dinheiro da venda, benefício que só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. A lei também prevê fatores que reduzem o lucro tributável conforme o tempo de posse.

Num exemplo com um imóvel de R$ 2,6 milhões comprado à vista e vendido depois pelo mesmo valor, com comissão de 6% na venda, comum na região:

Custo	Valor aproximado
ITBI (2%)	R$ 52 mil
Escritura e registro	R$ 10 mil a R$ 12 mil
Corretagem na venda (6%)	R$ 156 mil
Total de entrada e saída	cerca de R$ 220 mil (cerca de 8,5%)

Como no exemplo o imóvel é vendido pelo mesmo valor da compra, não há lucro nem imposto sobre ganho de capital. Se o imóvel se valorizar e nenhuma isenção se aplicar, esse imposto entra na conta. Nesse valor, a isenção do único imóvel até R$ 440 mil não vale; resta a da compra de outro imóvel residencial em 180 dias. Como referência, um lucro de R$ 100 mil pode gerar até R$ 15 mil de imposto, antes dos fatores de redução.

O resultado confirma a ordem de grandeza citada no podcast. E mostra a comparação que importa: entrar e sair de uma compra custa o equivalente a um ano e meio de aluguel do mesmo imóvel. A diferença é que esse custo é pago uma vez, enquanto o aluguel é pago todo mês e não volta.

Quanto mais tempo, mais a compra se dilui

Quem compra para morar deixa de pagar aluguel, e esse aluguel acompanha o preço dos imóveis ao longo do tempo. Em dez anos, os cerca de R$ 220 mil do exemplo equivalem a R$ 22 mil por ano, menos de dois meses de aluguel. Em dois ou três anos, ao contrário, pesam muito. Por isso, quem já sabe que vai trocar de imóvel em pouco tempo tende a ter mais vantagem no aluguel, como reconheceu o próprio Mastrorosa.

A outra ponta da conta é o dinheiro. Quem compra à vista deixa de aplicar esse valor. Quem financia paga juros, mas cada parcela tem uma parte de amortização, que reduz a dívida e vira patrimônio; o aluguel não deixa nada. No podcast, Mastrorosa argumentou que, historicamente, o rendimento de aplicações seguras, descontados inflação e imposto, ficou abaixo do aluguel que se deixa de pagar, o que favoreceria a compra no longo prazo. Já a Fipe registrou em setembro que a rentabilidade do aluguel estava abaixo da taxa de juros real projetada para os próximos 12 meses: com juros altos, a conta fica mais apertada para quem compra. É uma projeção de um ano, para uma decisão que costuma valer por décadas.

Em resumo, a conta financeira é mais equilibrada do que parece e muda conforme as premissas: juros, valorização, prazo. Quando ela fica perto do empate, o que decide é o que ela não mede. O próprio Mastrorosa lembrou que os números não decidem sozinhos:

“Essa é uma decisão pessoal, comportamental.”

O que a conta não mostra

Para muitas famílias, são estes pontos, e não alguns décimos de diferença na rentabilidade, que definem a escolha:

• Um patrimônio real. O imóvel é um bem físico, que não depende de uma empresa ou do governo honrar uma dívida, e bem localizado costuma preservar valor no longo prazo. Não sobe todo ano, mas em Florianópolis o preço de venda subiu 8,31% nos 12 meses até setembro, acima da inflação do período (4,45%), segundo o FipeZAP.
• Liberdade para reformar. O inquilino depende de autorização do proprietário para melhorias, e o que for apenas de conforto ou decoração não é indenizado no fim do contrato (arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato). O dono decide o que fazer, respeitadas a convenção do condomínio e as regras da prefeitura.
• Nenhum contrato para renovar. No aluguel, o contrato vence e o valor é renegociado pelo preço de mercado. No país, os aluguéis de novos contratos subiram 7,11% em 2026 até setembro, quase o dobro da inflação (3,95%), segundo o FipeZAP.
• Ninguém pede o imóvel de volta. Nos contratos de 30 meses ou mais, terminado o prazo, o proprietário pode retomar o imóvel (art. 46 da Lei do Inquilinato). E se ele vender o imóvel durante a locação, o novo dono pode pedir a desocupação em 90 dias, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência registrada na matrícula (art. 8º da Lei do Inquilinato). Para quem tem mais idade, uma mudança forçada pesa ainda mais.
• Moradia garantida na aposentadoria. Sem aluguel, a principal despesa fixa da casa desaparece justamente na fase da vida em que a renda costuma cair.
• Proteção da casa da família. O imóvel próprio em que a família mora é, em regra, impenhorável: não pode ser tomado para pagar a maior parte das dívidas (Lei nº 8.009/1990). A lei tem exceções, como a dívida do próprio financiamento do imóvel.
• Um legado para os herdeiros. O imóvel passa aos herdeiros e pode fazer parte de um planejamento da sucessão ainda em vida, com orientação jurídica.
• Raízes. Ficar no mesmo lugar por muitos anos dá estabilidade: a escola dos filhos, a vizinhança, a rotina do bairro.
• Opções no futuro. O imóvel pode ser alugado mais adiante e virar fonte de renda, ou servir de garantia num empréstimo, sabendo que pode ser perdido se a dívida não for paga.

Nenhuma dessas vantagens tem preço de tabela, mas todas têm valor. Quem planeja ficar muitos anos, quer fazer da casa a sua, busca tranquilidade na velhice ou pensa no que vai deixar para a família encontra na compra algo que o aluguel não oferece, por mais em conta que pareça.

Antes de decidir

• Horizonte: pergunte-se se você ficaria naquele imóvel por muitos anos. Se a resposta for sim, o custo de comprar se dilui e as vantagens de ser dono crescem. Se o prazo for curto, os custos de entrada e saída pesam mais.
• Orçamento completo: inclua ITBI, escritura e registro no valor da compra, além da entrada.
• Comparação justa: compare o aluguel de imóveis parecidos, no mesmo bairro, e não médias da cidade.
• Custos que não somem: condomínio existe nas duas situações; IPTU e manutenção costumam ficar com o proprietário, salvo o que o contrato de locação transferir ao inquilino.
• Juros: se for financiar, a taxa do contrato muda a conta tanto quanto o preço do imóvel.
• Imposto na venda futura: guarde os comprovantes de compra e de reformas e confira, antes de vender, se alguma isenção do ganho de capital se aplica ao seu caso.

Se você está pensando em comprar o seu imóvel em Florianópolis, ou ainda pesando as duas opções, me chame para conversarmos sobre os bairros, os preços e os imóveis à venda que atendem ao que você procura.