STF reconhece imunidade de ITBI para empresas imobiliárias na integralização de capital

O Supremo Tribunal Federal decidiu que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa é imune ao ITBI mesmo quando a atividade predominante da pessoa jurídica é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

O entendimento foi firmado no Tema 1.348 da repercussão geral, no julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108. Por maioria, o STF afastou a cobrança que havia sido mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

Tese fixada: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

O que muda para empresas imobiliárias?

Muitos municípios negavam a imunidade quando a empresa receptora do imóvel exercia atividade predominantemente imobiliária. Isso atingia empresas de administração de bens próprios e outras estruturas patrimoniais voltadas à compra, venda ou locação de imóveis.

O STF concluiu que essa atividade, por si só, não afasta a imunidade quando o imóvel é transferido para a pessoa jurídica como forma de realizar o capital social.

Na prática, o município não pode cobrar o ITBI apenas porque a empresa atua no mercado imobiliário. O ponto central é a natureza da operação: integralização de capital.

A imunidade não é ilimitada

A expressão “incondicionada”, utilizada pelo STF, deve ser compreendida em relação à atividade exercida pela empresa. Ela não transforma qualquer transferência de imóvel para uma pessoa jurídica em operação imune.

O julgamento estabeleceu dois limites importantes:

• a imunidade alcança somente o valor efetivamente destinado à integralização do capital social;
• o Fisco municipal pode demonstrar eventual fraude ou simulação criada para evitar indevidamente o pagamento do imposto.

O primeiro limite decorre do Tema 796 do STF. Se o valor do imóvel superar o montante do capital social a ser integralizado, a parcela excedente não fica abrangida pela imunidade.

A decisão vale para qualquer transferência de imóvel para uma empresa?

Não. É necessário que a transmissão aconteça efetivamente para realizar o capital social da pessoa jurídica e que isso esteja refletido nos documentos societários e registrais da operação.

Antes da escritura e do registro, devem ser conferidos, entre outros pontos:

• o contrato social ou a alteração societária que prevê a integralização;
• o valor do capital que será integralizado;
• o valor atribuído ao imóvel;
• a matrícula e a situação registral do bem;
• os documentos exigidos pelo município para reconhecer a imunidade;
• a correspondência entre a operação declarada e sua finalidade econômica real.

Essa conferência reduz o risco de exigências posteriores, autuações ou atrasos no registro do imóvel.

Quem já pagou o ITBI receberá o valor de volta?

A restituição não é automática. A possibilidade de recuperar valores eventualmente pagos depende das circunstâncias de cada operação, do prazo aplicável, dos documentos disponíveis e da existência de processo administrativo ou judicial.

Na data desta publicação, o portal do STF registrava o mérito como julgado e a ata do julgamento já havia sido publicada, mas ainda não indicava a publicação do acórdão de mérito. Situações anteriores, portanto, precisam ser analisadas individualmente, sem presumir um direito imediato à devolução.

O que proprietários e compradores devem observar?

A decisão traz maior segurança para operações legítimas de organização patrimonial e capitalização de empresas, inclusive no setor imobiliário. Ainda assim, a economia tributária não substitui o planejamento documental.

A aplicação da imunidade depende das características e da documentação de cada operação. Questões jurídicas e tributárias específicas devem ser examinadas por advogado e contador, conforme suas respectivas atribuições.